Tại Hội thảo chứng khoán với chủ đề “Triển vọng thị trường chứng khoán 2025 – Sức bật từ kỳ vọng mới” do Chứng khoán Nhất Việt (VFS) tổ chức, bà Đỗ Hồng Vân – Trưởng nhóm Phân tích dữ liệu, Khối dịch vụ Thông tin Tài chính, FiinGroup đưa ra nhận định về ngành bất động sản đối với triển vọng tăng trưởng của thị trường chung.

Đưa ra kịch bản tăng trưởng toàn thị trường 2025, trong kịch bản cơ sở, bà Vân dự báo lợi nhuận toàn thị trường sẽ tăng trưởng khoảng 11,6%, lạc quan hơn sẽ đạt 18%. Ngược lại, kịch bản tiêu cực lợi nhuận sẽ chỉ tăng 5%.

Trong đó, có 2 nhóm ngành sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới từng kịch bản là Ngân hàng và Bất động sản. Trong kịch bản cơ sở, đây là 2 nhóm ngành đều có mức tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung.

Song, ở kịch bản tiêu cực, ngành bất động sản gần như không tăng trưởng và nếu có chỉ tăng khoảng 3%, khiến cho mức tăng trưởng chung của toàn thị trường sụt giảm theo.

Theo chuyên gia FiinGroup, về tỷ trọng phân bổ dòng tiền trên thị trường, nhóm cổ phiếu bất động sản đang đứng sau ngân hàng và chứng khoán.

Trong quá khứ, tỷ trọng phân bổ dòng tiền đối với nhóm bất động sản đạt khoảng 24% tới 30%. Nhưng hiện nay, chỉ rơi vào khoảng 15%-16%. ” Điều này kết hợp với câu chuyện định giá của nhóm đang ở vùng thấp trong giai đoạn từ năm 2020 cho đến nay tạo nên dư địa rất lớn khi tham gia vào nhóm cổ phiếu bất động sản, đặc biệt nhóm này đang có câu chuyện hồi phục từ đáy ”, bà Vân nêu rõ.

Tuy nhiên, mức định giá thấp chung của ngành bất động sản hiện nay đang được đóng góp phần lớn bởi nhóm Vingroup. Nếu loại nhóm Vingroup ra khỏi bất động sản, định giá P/E từ mức trên 15 lần đã lên trên đến trên 60 lần. Nếu loại tiếp Novaland, định giá của nhóm bất động sản khoảng 30 lần.

Nhiều nhà đầu tư lầm tưởng rằng một nhóm ngành có mức định giá thấp là đủ hấp dẫn để “xuống tiền”. Song chúng ta nên nhìn sâu vào bên trong, yếu tố nào tác động đến định giá. Dù là định giá cao, những doanh nghiệp đó có cơ hội để đưa định giá về mức thấp hơn hay không, cũng như xác suất tạo ra lợi nhuận để đưa mặt bằng định giá về mức thấp.

Áp lực đáo hạn trái phiếu lớn nhất vào quý 3/2025

Chuyên gia FiinGroup chỉ ra rằng rủi ro chính đối với các doanh nghiệp bất động sản là áp lực tái cấp vốn trong năm 2025, nhất là dòng tiền phải trả từ kênh trái phiếu.

Theo thống kê, khoảng 130.000 tỷ đồng bao gồm cả nợ trái phiếu gốc và lãi trong năm nay, áp lực nhất rơi vào tháng 7 và tháng 8.  Bà Vân đánh giá áp lực trả nợ trái phiếu sẽ không quá ảnh hưởng như giai đoạn trước. Bởi trong thời điểm này, cả nhà điều hành, doanh nghiệp hay thị trường đã có sự chuẩn bị cẩn thận hơn, kỹ càng hơn so với giai đoạn trước đó.

Đồng thời, những yếu tố liên quan tới pháp lý, mở bán dự án hay triển khai dự án cũng cần được lưu ý.

Tuy nhiên, rõ ràng năm nay nhà điều hành đã trở nên cởi mở hơn đối với lĩnh vực bất động sản, đây là tín hiệu tích cực hơn cho ngành.

Đơn cử như những thông tư, nghị định hướng dẫn cho chi tiết hơn giúp cho các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội mở bán nhiều dự án hơn so với năm 2024. Đây là một yếu tố rất tích cực để các doanh nghiệp có thể tạo ra dòng tiền cũng như giảm áp lực về mặt tài chính.

Chọn lọc cổ phiếu bất động sản

Đưa ra chiến lược đầu tư cổ phiếu bất động sản, vị chuyên gia cho rằng cần lưu ý tới việc doanh nghiệp bán được hàng hơn là ghi nhận lợi nhuận.

“Dòng tiền thực sự sẽ ‘”chảy” vào túi các doanh nghiệp khi họ bắt đầu mở bán hàng. Giai đoạn này sẽ tạo ra hiệu ứng tích cực về mặt giá cổ phiếu“, bà Đỗ Hồng Vân nhận định.

Về câu chuyện đầu tư, chuyên gia FiinGroup điểm tên Vinhomes (VHM) và Đất Xanh (DXG), hiện đang cho thấy những bước tiến tích cực hơn về mặt dòng tiền.

Ngoài ra, Nam Long (NLG) là doanh nghiệp trong phân khúc tầm trung đáng được quan tâm trong năm 2025. Thêm nữa, với Đất Xanh Services (DXS), doanh nghiệp này không phát triển dự án của Đất Xanh. Tuy nhiên, kỳ vọng Đất Xanh mở bán thành công các dự án, đương nhiên DXS sẽ được hưởng lợi kèm theo.