Thời gian gần đây, loạt công ty chứng khoán phát hành báo cáo đánh giá về các doanh nghiệp bất động sản. Một số mã cổ phiếu từng bị ngừng khuyến nghị đầu tư cũng được đưa trở lại danh sách cập nhật lần này. Vài cổ phiếu vừa và nhỏ trước đây thường bị ngó lơ, nay cũng được chuyên gia phân tích từ các công ty chứng khoán chú ý. Trong đó, “mở dự án mới” là từ khóa thường gặp nhất.

Những kỳ vọng được đặt ra trên cơ sở 3 luật liên quan lĩnh vực bất động sản (gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản 2023) được sửa đổi, có hiệu lực từ tháng 8/2024 và đầu năm nay. Việc này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án dang dở và mở bán mới.

Song song đó, tâm lý thị trường cũng cải thiện hơn, kích thích bất động sản phục hồi cục bộ từ năm 2024 và được kỳ vọng tích cực hơn trong năm nay.

Với Vinhomes (VHM), doanh nghiệp có vốn hóa lớn nhất ngành, Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết có ít nhất 4 dự án mới của nhà phát triển này mở bán năm nay. Số này gồm Vinhomes Apollo City, Wonder City (hay còn gọi Vinhomes Đan Phượng), Phước Vĩnh Tây, Dương Kinh và các căn còn lại của những dự án đang triển khai.

Còn theo Chứng khoán Vietcap (VCI), doanh nghiệp này mở bán thêm sản phẩm tại dự án khu đô thị mới Đức Hòa – Hậu Nghĩa, Long An. Hiện các đại lý bán hàng bắt đầu quảng cáo cho dự án này. Theo đó, Vinhomes Wonder City và dự án ở Long An có thể lần lượt đóng góp 20% và 12% vào giá trị hợp đồng bán hàng năm 2025 của Vinhomes, ở mức 93.000 tỷ đồng.

Câu chuyện tương tự cũng được đề cập ở Khang Điền (KDH). Theo VCI, doanh số bán hàng hai năm tới của nhà phát triển này dự kiến đạt 5.750 tỷ đồng mỗi năm, cải thiện nhiều so với mức 900 tỷ của năm trước. Việc này được thúc đẩy bởi các dự án mới dự kiến mở bán nhờ thương hiệu mạnh và sự phục hồi chung của thị trường bất động sản.

Năm nay, Khang Điền được cho là sẽ mở bán phần thấp tầng dự án liên doanh với Keppel và bắt đầu ghi nhận lợi nhuận từ đó. Ngoài ra, chủ đầu tư này còn bàn giao các căn hộ đã bán còn lại tại The Privia – dự án quy mô 1,8 ha tại quận Bình Tân (TP HCM), giúp cải thiện lợi nhuận sau thuế sau khi trừ lợi ích cổ đông thiểu số lên 947 tỷ đồng, tăng 17%.

Còn với Nam Long (NLG) – ngôi sao trong phân khúc tầm trung, nhóm phân tích Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo doanh thu năm nay sẽ nhích gần 5% lên 6.035 tỷ đồng. Lợi nhuận thuần của NLG dự kiến tăng hơn 33%, lên 856 tỷ đồng.

Theo VCBS, các dự án mà Nam Long kinh doanh (Akari City, Waterpoint, Central Lake) tiếp tục duy trì xu hướng hồi phục tốt về giá trị bán hàng. Còn Izumi City và Paragon Đại Phước sau khi đưa vào kinh doanh, được kỳ vọng sẽ đóng góp hơn 21.000 tỷ đồng doanh số tới 2028, với biên lợi nhuận tương đối cao.

Ở các doanh nghiệp bị ùn ứ hàng tồn nhiều năm, điểm sáng được các công ty chứng khoán nhắc tới là gỡ vướng pháp lý và bàn giao sản phẩm. Chứng khoán Vietcombank (VCBS) ghi nhận Tập đoàn Đất Xanh (DXG) có những tín hiệu khả quan trong tiến độ pháp lý và triển khai các dự án.

Với việc tái khởi động dự án Gem Riverside (TP HCM), DXG đặt mục tiêu bán hàng trong năm nay và kỳ vọng đạt tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ vị trí trung tâm quận 2 cũ. VCBS cho rằng mặt bằng giá bán sẽ khá tích cực, khoảng 110-120 triệu đồng một m2, giúp đem lại dòng tiền khoảng 27.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2025-2027. Song song đó, Đất Xanh sẽ mở bán các phân khu tiếp theo tại Gem Sky World (Đồng Nai) sau 3 năm đình trệ. Với 800 lô đất nền đã bán nhưng chưa bàn giao tại phân khu Sapphire Parkview, DXG sẽ ghi nhận 300-400 lô trong năm 2025.

Cũng trải qua giai đoạn tái cơ cấu, Tập đoàn Novaland (NVL) lên kế hoạch lãi 1.400 tỷ đồng năm nay nhờ bàn giao hơn 3.000 sản phẩm bất động sản. Ngoài nhóm trọng điểm gồm Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram có tiến triển về pháp lý để xây dựng và bán hàng trở lại, NVL dự kiến mở bán 2 dự án mới tại TP HCM gồm Park Avenue và Palm City.

Chứng khoán Vietcap ghi nhận các dự án của NVL được gỡ vướng pháp lý. Đồng thời, ngân hàng trong nước hỗ trợ doanh nghiệp này giải ngân các khoản vay mới để họ làm tiếp các dự án dở dang. Tuy nhiên quá trình tái cơ cấu nợ vay, gỡ vướng pháp lý, xây dựng và khôi phục niềm tin người mua nhà của Novaland cần thời gian để giải quyết.

Triển vọng tích cực giúp cổ phiếu bất động sản nổi sóng gần đây. Theo thống kê của Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), 37 trong số 58 cổ phiếu địa ốc niêm yết trên sàn HoSE tăng giá so với đầu năm. Mức tích lũy bình quân là 10%. Giá trị giao dịch của nhóm này cũng nhích dần, tăng hơn 35% tính đến đầu tháng 3.

Tuy thời gian tới là khởi đầu cho chu kỳ tăng trưởng của địa ốc, nhóm phân tích VCBS vẫn nhấn mạnh rằng chỉ những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới có lợi thế lớn về giá và hiệu quả lợi nhuận trong vài năm tới.

Về dài hạn, các doanh nghiệp cần chuyên nghiệp hóa hoạt động phát triển, kinh doanh dự án để tận dụng cơ hội, thu được lợi nhuận bền vững trong môi trường pháp lý và điều kiện thị trường mới.

Tất Đạt