Bất động sản khu công nghiệp gặp khó vì rủi ro thuế quan

Từ đầu năm 2024, các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) khu công nghiệp được hưởng lợi nhờ khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng dễ dàng hơn. Điều này xuất phát từ quy định mới của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc giảm hệ số rủi ro đối với các khoản vay trong lĩnh vực BĐS công nghiệp.

Nhờ đó, tổng dư nợ ngân hàng của 30 chủ đầu tư BĐS khu công nghiệp niêm yết hàng đầu đã tăng mạnh 34% trong năm 2024, vượt xa mức tăng trung bình 9% của giai đoạn 2019–2023, trong khi giá trị phát hành trái phiếu lại giảm 18%.

Bước sang năm 2025, CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) dự báo hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp sẽ đối mặt với nhiều khó khăn, chủ yếu do áp lực từ rủi ro thuế quan.

Nguồn: VIS Rating

Cụ thể, vốn FDI đăng ký mới trong 4 tháng đầu năm 2025 tiếp tục giảm 24%, sau khi đã giảm 3% cùng kỳ năm trước. Theo VIS Rating, các lo ngại xoay quanh khả năng áp thuế đối với hàng hóa nhập khẩu vào Mỹ đang gây tâm lý bất ổn cho các nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch phát triển dự án của các chủ đầu tư BĐS khu công nghiệp. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp có thể trì hoãn mở rộng hoặc đầu tư mới trong ngắn hạn. Do đó, khả năng huy động vốn qua kênh trái phiếu cũng bị hạn chế đáng kể trong năm 2025.

VinFast, Tasco hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ của Chính phủ

Trái ngược với BĐS khu công nghiệp, VIS Rating đánh giá các ngành như BĐS dân cư, ô tô và năng lượng sẽ có triển vọng sáng sủa hơn nhờ vào nhu cầu nội địa phục hồi và chính sách hỗ trợ tích cực từ Chính phủ.

Trong lĩnh vực BĐS dân cư, bao gồm cả phân khúc nghỉ dưỡng, nhiều dự án sẽ được đẩy mạnh triển khai sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý. Cùng với đó, nhu cầu nhà ở gia tăng đang tạo lực đẩy cho thị trường. VIS Rating dự báo tốc độ phát hành trái phiếu trong ngành này năm 2025 sẽ duy trì ở mức 13% – tương đương với năm 2024. Các chủ đầu tư cũng sẽ tiếp tục hưởng lợi từ việc tiếp cận tín dụng ngân hàng dễ dàng trong bối cảnh môi trường kinh doanh thuận lợi.

Đối với ngành ô tô, chính sách miễn thuế nhập khẩu linh kiện, có hiệu lực từ tháng 2/2025, đang mở ra cơ hội tăng trưởng lớn. Những doanh nghiệp như VinFast và Tasco dự kiến sẽ mở rộng hoạt động sản xuất trong nước và tích cực khai thác kênh trái phiếu để huy động vốn. VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu trong ngành ô tô sẽ duy trì mức tăng trưởng cao, ước tính khoảng 33% so với cùng kỳ.

Triển vọng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp phi tài chính

Với ngành điện, đặc biệt là năng lượng tái tạo, triển vọng cải thiện đáng kể nhờ các tiến triển mới về cơ chế giá. VIS Rating dự báo hoạt động phát hành trái phiếu trong ngành điện sẽ tăng tốc vào cuối năm 2025, khi nhiều dự án trở nên khả thi hơn về mặt tài chính, thúc đẩy doanh nghiệp mở rộng đầu tư.

Khối lượng đáo hạn tăng, nhu cầu tái cơ cấu nợ nổi lên

Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phi tài chính đáo hạn trong năm 2025 ước đạt 151.000 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ. Trong 4 tháng đầu năm, nhiều tổ chức đã tích cực mua lại và thanh toán trước hạn, với tổng giá trị mua lại tăng đến 97%.

Các rủi ro tái cơ cấu nợ sẽ được kiểm soát hiệu quả, thể hiện qua việc gia tăng thanh toán trước hạn trái phiếu

Với các doanh nghiệp có dòng tiền yếu, kéo dài kỳ hạn trái phiếu là giải pháp khả thi nhằm tránh áp lực tái cơ cấu nợ. Sự cải thiện về thanh khoản trên thị trường trái phiếu cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức phát hành khi thương lượng với trái chủ.

Đáng chú ý, khoảng 60% số trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 thuộc lĩnh vực BĐS dân cư. Nhờ triển vọng thị trường tích cực và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng tốt, nhiều chủ đầu tư có đủ điều kiện để thanh toán đúng hạn hoặc đạt được thỏa thuận gia hạn với trái chủ.

Trong ngành điện, khoảng 30% trong tổng số 4.100 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có liên quan đến các dự án năng lượng tái tạo chuyển tiếp – vốn đang gặp khó khăn về trả gốc và lãi. Tuy nhiên, việc hoàn tất thỏa thuận giá bán điện và bắt đầu vận hành thương mại được kỳ vọng sẽ cải thiện dòng tiền, giúp nâng cao khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ.

Hoạt động thanh toán trái phiếu, bao gồm cả mua lại trước hạn, đã tăng gấp đôi chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025. VIS Rating tin rằng, với diễn biến tích cực này, thị trường trái phiếu sẽ tiếp tục duy trì ổn định và hỗ trợ quá trình tái cơ cấu nợ trong thời gian tới.