Sau gần 10 năm hợp tác với Big4 Kiểm toán – PwC Việt Nam, 2024 là năm đầu tiên CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) được Công ty TNHH kiểm toán và Dịch vụ Tin học Moore AISC thực hiện kiểm toán BCTC .
Tại BCTC hợp nhất 2024 đã kiểm toán vừa được công bố, kiểm toán viên của Moore AISC không đưa ra ý kiến kiểm toán ngoại trừ nhưng lưu ý người đọc đến Thuyết minh III.2 về “Giả định hoạt động liên tục”.
Trong năm 2024, Novaland phát sinh khoản lỗ 4.395 tỷ đồng, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong năm âm 5.971 tỷ đồng (con số này của năm 2023 là âm 7.626 tỷ Đồng). Tính đến ngày 31/12/2024, Novaland chưa thực hiện một số cam kết nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn trả liên quan đến các khoản vay và trái phiếu.
Tổng dư nợ vay và thuê tài chính ngắn hạn tính đến cuối năm 2024 là 36.978 tỷ đồng, tăng hơn 6.000 tỷ đồng so với đầu năm. Nợ dài hạn còn 24.587 tỷ đồng, giảm gần 2.200 tỷ đồng. Như vậy, tổng vay nợ thuê tài chính đã vượt 61.500 tỷ đồng.
Theo Thuyết minh III.2 của BCTC hợp nhất năm 2024, Novaland đã lập BCTC hợp nhất năm trên giả định hoạt động liên tục. Giả định này phụ thuộc chủ yếu vào việc liệu tập đoàn có thể:
(1) đàm phán với các bên cho vay và các trái chủ để tái cấu trúc lại các khoản nợ gốc và nợ lãi khi đến hạn
(2) bán các tài sản theo mức giá bán dự kiến
(3) thu được tiền từ các sản phẩm đã bán và dự kiến bán được ở các dự ản đang triển khai
(4) nhận được nguồn tín dụng bổ sung từ các ngân hàng; và phụ thuộc vào việc các cổ đông lớn sẽ cung cấp hỗ trợ tài chính cho tập đoàn khi cần thiết theo các thư cam kết của họ.
Theo ý kiến kiểm toán viên, những điều kiện này, cùng với những vấn đề khác được nêu trong Thuyết minh III.2, cho thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Novaland.
“Tập đoàn có thể có khả năng không thực hiện thành công một hoặc nhiều kế hoạch của tập đoàn, kết hợp với các sự kiện và điều kiện khác trong tương lai, có thể khiến tập đoàn không thể tiếp tục hoạt động liên tục. Trong trường hợp đó, tập đoàn có thể không thu hồi được giá trị và thanh toán được các khoản nợ phải trả của mình trong điều kiện kinh doanh bình thường”, kiểm toán nêu ý kiến.
Đã đạt thỏa thuận tái cấu trúc các khoản nợ trị giá gần 18.000 tỷ và tiếp tục kế hoạch thanh lý 26.500 tỷ đồng tài sản
Giải trình về ý kiến của đơn vị kiểm toán, Novaland cho biết giả định về hoạt động liên tục đã được đơn vị kiểm toán độc lập đưa ra trên quan điểm thận trọng trong các BCTC kiểm toán được phát hành từ năm 2022 cho đến thời điểm hiện tại. Trên thực tế, trong suốt giai đoạn này Novaland vẫn tiếp tục hoạt động và tái cấu trúc toàn diện.
Tại BCTC hợp nhất kiểm toán 2024, nhiều kết quả đạt được trong các Giả định hoạt động liên tục đã được đơn vị kiểm toán độc lập ghi nhận:
(i) Đàm phán với các bên cho vay và trái chủ để tái cấu trúc lại các khoản nợ gốc và lãi khi đến hạn: Tập đoàn đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và trái chủ với tổng số tiền là 17.898 tỷ đồng . Các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép Tập đoàn thời gian để khắc phục.
(ii) Thanh lý tài sản theo mức giá bán dự kiến: Trong kế hoạch thanh lý tài sản với tổng số tiền là 26.542 tỷ đồng :
a. Hai tài sản đã được Tập đoàn bán thành công và thu về 8.059 tỷ đồng;
b. Tập đoàn đã ký các hợp đồng nguyên tắc cho việc bán 7 tài sản với tổng giá trị 7.433 tỷ đồng;
c. Tập đoàn đã ký các biên bản ghi nhớ cho việc bán 5 tài sản với tổng giá trị 6.682 tỷ đồng;
d. Tập đoàn đã nhận được các thư đề nghị không ràng buộc từ người mua cho việc bán 3 tài sản với tổng giá trị 2.603 tỷ đồng.
(iii) Thu tiền từ các sản phẩm đã bán và dự kiến bán được thuộc các dự án đang triển khai: Tập đoàn đang phối hợp chặt chẽ với Chính phủ và chính quyền địa phương để giải quyết các trở ngại pháp lý của các dự án này, và kỳ vọng sẽ đạt được các mốc pháp lý nhất định trong năm 2025 cho mục tiêu bán hàng trong 12 tháng tiếp theo.
(iv) Nhận được tín dụng bổ sung từ các ngân hàng: Ban Tổng Giám đốc tin tưởng Tập đoàn sẽ tiếp tục giải ngân được thêm hạn mức tín dụng mới với số tiền 10.409 tỷ đồng trong 12 tháng tiếp theo.
(v) Nhận được sự hỗ trợ về tài chính từ các cổ đông lớn khi cần thiết: Các cổ đông lớn của Tập đoàn đã có văn bản xác nhận tiếp tục đồng hành và hỗ trợ để giúp Tập đoàn thanh toán các khoản nợ đến hạn khi cần thiết trong hoạt động kinh doanh để duy trì hoạt động liên tục ít nhất trong 12 tháng tiếp theo.
(vi) Các giả định khác, trong đó có nội dung Cục thuế TP.HCM và Cục thuế TP. Thủ Đức đã ban hành Quyết định chấm dứt hiệu lực quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế để chờ kết quả giải quyết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan có thẩm quyền đối với Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (“C21”) như đã trình bày ở trên.
Ngoài ra, Nghị quyết số 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra tại TP.HCM, Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa chính thức có hiệu lực từ ngày 01/04/2025. Theo Nghị quyết này, những vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất của C21 tại dự án 30,106ha Nam Rạch Chiếc, Phường An Phú, TP. Thủ Đức sẽ sớm được giải quyết cụ thể.
Đây là cơ sở để Ban Tổng Giám đốc cho rằng Tập đoàn không phải thanh toán 6.707 tỷ đồng tiền thuê đất và tiền sử dụng đất trong 12 tháng tiếp theo. Nội dung về nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất liên quan đến C21 cũng đã được Tập đoàn trình bày minh bạch tại mục Nợ tiềm tàng trong BCTC các kỳ trước
Novaland kỳ vọng trên cơ sở các kết quả đã đạt được, cùng với các giải pháp đồng bộ từ Chính phủ và Bộ Ban ngành các cấp trong việc giải quyết khó khăn chung của thị trường bất động sản, Công ty sẽ có đủ nguồn vốn lưu động cho hoạt động kinh doanh và có khả năng đáp ứng các nghĩa vụ đến hạn của Công ty trong 12 tháng tới.
Khoản lỗ đột biến gần 4.400 tỷ năm 2024
Novaland cho biết nguyên nhân nhân đến khoản lỗ sau thuế hơn 4.880 tỷ trong năm 2024 là tập đoàn thực hiện trích lập dự phòng nghĩa vụ phải trả và chi phí tài chính tăng thêm. Cụ thể, giá vốn hàng bán và chi phí khác tăng lên do trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp và tiền chậm nộp tiền thuê đất, sử dụng đất của dự án hơn 30 ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, TP Thủ Đức.
Đây là khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án được tính theo phương án giá đất tại thời điểm tháng 4/2017. Novaland không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng này do đây là dự án tập đoàn được hoán đổi với dự án 30,224 ha tại Phường Bình Khánh, TP Thủ Đức – dự án mà Novaland đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng vào năm 2008 và hoán đổi dự án này cho Nhà nước, đồng thời kiến nghị đến UBND TP HCM cùng các sở, ngành xem xét xử lý thấu đáo.
Ngày 30/11/2024, Quốc Hội đã ban hành Nghị quyết số 170/2024/QH15 hiệu lực áp dụng từ ngày 1/4/2025, theo đó đối với phần diện tích đất hoán đổi với khu đất 30,224 ha phường Bình Khánh thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm hoàn thành việc thu hồi đất, bồi thường khu đất 30,224 ha phường Bình Khánh là ngày 20/11/2008.
Đối với phần diện tích đất chưa nộp tiền sử dụng đất thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất khu đất 30,106 ha Nam Rạch Chiếc tại ngày 18/4/2017.
Do đó, tổng số tiền thuê đất và tiền thuế sử dụng đất phải nộp của của dự án 30,106 ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, TP Thủ Đức sẽ được xác định lại.
Còn chi phí tài chính tăng thêm chủ yếu là do đánh giá lại chênh lệch tỷ giá các khoản phải trả có số dư gốc ngoại tệ và lỗ từ thoái vốn công ty con.
Còn về doanh thu, năm 2024 Novaland ghi nhận con số đạt 9.080 tỷ đồng, tăng hơn 90% so với năm trước. Tuy nhiên, do giá vốn cao, lãi gộp chỉ đạt gần 84 tỷ đồng, giảm mạnh so với 1.322 tỷ đồng của năm 2023.
Doanh thu tài chính đạt 5.940 tỷ đồng, chủ yếu từ lãi hợp tác đầu tư (3.713 tỷ đồng), lãi cho vay (1.478 tỷ đồng) và lãi chuyển nhượng vốn (275 tỷ đồng). Trong khi đó, chi phí tài chính tăng lên 4.710 tỷ đồng, bao gồm lỗ thoái vốn tại công ty con (794 tỷ đồng), chi phí hợp tác đầu tư (2.646 tỷ đồng) và chi phí lãi vay (291 tỷ đồng).
Phía Novaland cho hay, 6 tháng đầu năm 2024 là thời điểm công cuộc tái cấu trúc diễn ra mạnh mẽ, quyết liệt, Tập đoàn đã hoàn thành cơ cấu phần lớn các khoản nợ hiện hành. Do đó, khối lượng giao dịch, mức độ phức tạp và số lượng hồ sơ cần soát xét tăng cao, dẫn đến cần nhiều thời gian để xử lý hồ sơ.
Sau hơn 2 năm nỗ lực tái cấu trúc, đến nay, Novaland ghi nhận được tín hiệu khả quan, tuy nhiên khả năng hoạt động liên tục vẫn còn phụ thuộc nhiều yếu tố như ý kiến của kiểm toán viên.
