“Vốn hóa chi phí lãi vay” là một khái niệm quen thuộc với nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là trong những năm gần đây. Đặc biệt, cụm từ này trở nên nổi bật khi nhà đầu tư xem xét kết quả kinh doanh của Novaland (NVL).

Báo cáo tài chính quý II/2024 của Novaland cho thấy doanh nghiệp đang nợ tài chính 59.200 tỷ đồng, nhưng chi phí lãi vay chỉ ở mức 149 tỷ đồng. Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch này chính là bút toán vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho. Trong nửa đầu năm 2024, Novaland đã vốn hóa gần 3.000 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị hàng tồn kho.

Việc vốn hóa chi phí lãi vay không phải là hiện tượng mới, và không chỉ riêng Novaland, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang áp dụng phương pháp này.

Lợi thế của việc vốn hóa chi phí lãi vay là tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán, tạo ấn tượng rằng công ty có nhiều tài sản hơn. Đồng thời, phương pháp này giảm chi phí tài chính, từ đó cải thiện kết quả kinh doanh, tạo ra bức tranh tài chính tích cực trong ngắn hạn. Bút toán này cũng giúp doanh nghiệp duy trì niềm tin của nhà đầu tư khi nhìn vào các chỉ tiêu tài chính với chi phí lãi vay thấp và lợi nhuận tăng thêm.

Tuy nhiên, “lợi bất cập hại”, việc vốn hóa chi phí lãi vay gia tăng rủi ro trong dài hạn, vì chi phí này sẽ không bị loại bỏ mà chỉ được “trì hoãn” ghi nhận vào kết quả kinh doanh. Khi các dự án kéo dài, chi phí lãi vay vốn hóa sẽ gia tăng, làm tăng giá vốn và gây áp lực tài chính, ảnh hưởng đến lợi nhuận trong tương lai khi doanh nghiệp phải ghi nhận chi phí này.

Ảnh minh họa doanh nghiệp bất động sản vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho

>> Hiểu thế nào cho đúng về việc vốn hoá chi phí lãi vay vào hàng tồn kho của Novaland (NVL)?

Khang Điền vốn hóa 378 tỷ đồng chi phí lãi vay vào hàng tồn kho

Tình hình tương tự cũng diễn ra tại Công ty Khang Điền (KDH). Tính đến hết quý II/2024, tổng tài sản của Khang Điền đạt gần 28.500 tỷ đồng, tăng hơn 2.000 tỷ đồng so với đầu năm. Tổng nợ phải trả đạt 12.684 tỷ đồng, tăng hơn 1.700 tỷ đồng so với đầu kỳ. Trong số đó, nợ vay thuê tài chính ngắn hạn là 1.669 tỷ đồng, còn nợ thuê tài chính dài hạn là 6.070 tỷ đồng.

Dù tổng nợ vay tài chính lên đến hơn 7.700 tỷ đồng, Khang Điền lại không ghi nhận chi phí lãi vay trong năm. Đây là một yếu tố lớn góp phần giúp doanh nghiệp có lãi 344 tỷ đồng trong nửa đầu năm (giảm 24,8% so với cùng kỳ). Chi phí lãi vay 378 tỷ đồng đã được Khang Điền vốn hóa vào hàng tồn kho. Trước đó cả năm 2023, công ty đã vốn hóa 759 tỷ đồng chi phí lãi vay vào hàng tồn kho.

Theo ghi nhận, Khang Điền bắt đầu áp dụng bút toán vốn hóa lãi vay vào hàng tồn kho từ năm 2017. Tính đến nay, tổng giá trị lãi vay được vốn hóa từ năm 2017 đã lên trên 2.300 tỷ đồng.

Số tiền chi phí lãi vay được Khang Điền vốn hóa vào hàng tồn kho hàng năm

>> Vay nợ tài chính 59.200 tỷ, vì sao chi phí lãi vay của Novaland (NVL) chỉ 149 tỷ đồng?

Hiện Khang Điền đang triển khai 7 dự án lớn. Tổng giá trị hàng tồn kho của công ty đến hết quý II/2024 đạt 21.553 tỷ đồng, tăng 2.767 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc các dự án này đã được thế chấp cho các khoản vay ngân hàng.

Hàng tồn kho của Khang Điền

Khang Điền đang ghi nhận chuỗi ngày “lao dốc” về lợi nhuận, khi đạt đỉnh hơn 1.200 tỷ đồng vào năm 2021 và liên tục giảm trong những năm gần đây.

Năm 2023 công ty lãi sau thuế 730 tỷ đồng, còn 6 tháng đầu năm 2024 lãi sau thuế 344 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh của Khang Điền

Mặc dù tổng tài sản tăng mạnh lên khoảng 28.500 tỷ đồng vào cuối quý II/2024, tổng nợ phải trả cũng tăng theo, đạt gần 12.700 tỷ đồng, chiếm 44% tổng tài sản.

Dòng tiền lưu chuyển thuần từ hoạt động kinh doanh ghi âm 2.557 tỷ đồng, trong khi dòng tiền từ hoạt động tài chính ghi dương gần 1.400 tỷ đồng.

Quy mô tổng tài sản của Khang Điền

>> Lộc Trời (LTG) nợ 6.300 tỷ đồng ‘tín chấp’, những ngân hàng nào cho vay nhiều nhất?

Ôm khối nợ 7.700 tỷ đồng, ngân hàng nào đang cho Khang Điền vay nhiều nhất?

Tính đến 30/6/2023, Khang Điền còn nợ vay tài chính hơn 7.700 tỷ đồng, trong đó có 1.100 tỷ đồng nợ trái phiếu dài hạn. Doanh nghiệp đang sử dụng các bất động sản là hàng tồn kho để thế chấp ngân hàng.

VietinBank (CTG) là chủ nợ ngắn hạn lớn nhất với dư nợ 1.036 tỷ đồng. Khoản vay này có lãi suất 10,5%/năm, sẽ đáo hạn vào ngày 17/10/2024.

Ngoài ra, VietinBank còn cho Khang Điền vay dài hạn với dư nợ 604 tỷ đồng. Khoản vay này đáo hạn vào tháng 2/2031. Mục đích vay để tài trợ cho dự án khu trung tâm dân cư Tân Tạo – khu A.

Chủ nợ lớn nhất của Khang Điền phải tính đến là ngân hàng TMCP Phương Đông với phần lớn dư nợ vay tài chính dài hạn còn lại. Mục đích vay để tài trợ cho các dự án.

>> Hai ‘ông trùm’ bất động sản Vinhomes và Novaland dưới góc nhìn chuyên gia chứng khoán