Sau hai năm hưởng lợi từ làn sóng xây dựng căn hộ kỷ lục, người thuê nhà ở Mỹ sắp phải đối mặt với thực tế mới.
Năm 2024 chứng kiến số lượng căn hộ hoàn thành cao nhất kể từ 1974, buộc các chủ đầu tư phải đua nhau giảm giá, tung ưu đãi để thu hút khách thuê.
Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang thay đổi nhanh chóng. Chi phí xây dựng tăng vọt khiến các nhà phát triển thận trọng hơn, dẫn đến sự sụt giảm mạnh các dự án mới. Theo RealPage, công ty phần mềm chuyên về quản lý bất động sản cho thuê, nguồn cung căn hộ có thể sớm rơi vào tình trạng khan hiếm.
Dự báo năm 2025 sẽ có khoảng nửa triệu căn hộ mới ra mắt thị trường, giảm nhẹ so với năm trước. Điều đáng lo ngại là từ năm 2026, khi các dự án khởi công năm 2024 – thấp nhất trong hơn một thập kỷ – bắt đầu hoàn thành, thị trường sẽ đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng.
Yardi Matrix, đơn vị phân tích bất động sản hàng đầu, đã cảnh báo 2025 sẽ là “năm đầy biến động” của thị trường căn hộ cho thuê tại Mỹ.”
Thị trường căn hộ cho thuê tại Mỹ đã trải qua những biến động mạnh trong những năm gần đây. Năm 2021 chứng kiến nhu cầu bùng nổ khi người dân đổ xô tìm kiếm không gian sống rộng rãi hơn, rời xa cha mẹ hoặc bạn cùng phòng để sống độc lập. Theo Zillow, làn sóng “hình thành hộ gia đình” này đã đẩy giá thuê tăng hơn 20% trên toàn quốc trong giai đoạn 2020-2022.
Đáp ứng nhu cầu thị trường, các nhà phát triển đã tích cực đầu tư xây dựng. Năm 2022 ghi nhận con số kỷ lục với hơn một triệu căn hộ đang được triển khai. Kết quả là năm 2023 có 440.000 căn hộ mới ra mắt thị trường, tiếp đến là 588.900 căn vào năm 2024 – mức cao nhất từ trước đến nay. Dự kiến năm 2025 sẽ có thêm 500.000 căn hộ mới.
Nguồn cung dồi dào đã phát huy tác dụng kiểm soát giá. Theo Yardi Matrix, tốc độ tăng giá thuê đã duy trì dưới 1% trong 16 tháng qua, giảm mạnh so với mức tăng hai con số năm 2022.
Các chủ đầu tư buộc phải tung ra nhiều ưu đãi hấp dẫn như miễn phí tiền thuê nhiều tháng, miễn phí đỗ xe và tặng thẻ quà tặng để thu hút khách thuê. Cuối năm 2024, khoảng 13% số căn hộ trên toàn quốc áp dụng chính sách ưu đãi, gần chạm mức cao kỷ lục thời điểm đầu đại dịch.
Nghịch lý thị trường: Từ dư thừa đến thiếu hụt
Làn sóng phát triển căn hộ mới không chỉ mang lại lợi ích cho phân khúc cao cấp. Các tòa nhà cũ với mức giá phải chăng hơn cũng buộc phải tung ra nhiều ưu đãi hấp dẫn để giữ chân khách thuê, tạo nên cuộc cạnh tranh gay gắt trên toàn thị trường.
“Đây đơn giản là quy luật cung cầu”, Carl Whitaker, Chuyên gia kinh tế trưởng của RealPage nhận định. “Khi nguồn cung tăng, các chủ đầu tư buộc phải đưa ra nhiều ưu đãi hơn để thu hút khách hàng.”
Tuy nhiên, thị trường đang đứng trước bước ngoặt quan trọng. Lãi suất tăng cao đã khiến chi phí vay vốn đội lên đáng kể, buộc các nhà phát triển phải thu hẹp kế hoạch xây dựng. Thêm vào đó, nguồn cung dồi dào hiện tại cùng triển vọng tăng giá thuê yếu cũng khiến họ e ngại trong việc triển khai dự án mới.
Jay Parsons, chuyên gia kinh tế về thị trường cho thuê, cảnh báo: “Con lắc đang dao động mạnh. Thật không may, ngành xây dựng căn hộ thường phát triển theo chu kỳ cực đoan, điều này không có lợi cho cả người thuê lẫn nhà đầu tư.”
Tình hình này đang đặt nền móng cho một đợt khan hiếm mới trên thị trường, kéo theo nguy cơ giá thuê sẽ tăng trở lại trong tương lai gần.
Khủng hoảng nhà ở có thể kéo dài đến 2027
Thị trường căn hộ cho thuê Mỹ đang bước vào giai đoạn suy giảm nguồn cung nghiêm trọng. Theo RealPage, số dự án khởi công năm 2024 đã xuống mức thấp nhất kể từ 2013, báo hiệu tình trạng khan hiếm trong những năm tới.
Yardi Matrix dự báo số căn hộ mới sẽ giảm mạnh từ 524.000 căn năm 2025 xuống còn 414.000 căn năm 2026 và chỉ 341.000 căn năm 2027. RealPage đưa ra dự đoán bi quan hơn với chỉ 265.000 căn hộ mới vào năm 2026. Christopher Bruen, chuyên gia kinh tế tại Hội đồng Nhà ở Đa gia đình Quốc gia cảnh báo xu hướng này sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở trong dài hạn.
Tác động của cuộc khủng hoảng sẽ không đồng đều trên toàn quốc. Các thành phố phía Nam như Austin, Atlanta, Phoenix và Houston, cùng với các đô thị vùng núi như Denver và Salt Lake City – nơi từng chứng kiến làn sóng xây dựng mạnh mẽ – có thể sẽ đối mặt với áp lực tăng giá chậm hơn. Tuy nhiên, do nhu cầu cao, thời gian ‘dễ thở’ này dự kiến sẽ không kéo dài.
Tình hình đặc biệt nghiêm trọng tại các thành phố ven biển lớn như New York, Boston, Seattle và San Francisco. Alexander Brackenridge, Giám đốc đầu tư của Equity Residential – một trong những công ty sở hữu căn hộ lớn nhất nước Mỹ – cho biết số dự án khởi công tại các khu vực này đã giảm 30% năm 2023 và gần 60% năm 2024.
Ông dự đoán: “Với xu hướng giảm tiếp tục trong năm 2025, chúng ta có thể sẽ chứng kiến một trong những giai đoạn mất cân bằng cung-cầu nghiêm trọng nhất tại các thị trường ven biển trong nhiều năm qua.
Thu nhập tăng nhưng vẫn chưa đủ
Theo báo cáo mới nhất của Redfin, người thuê nhà tại Mỹ chỉ đủ khả năng chi trả tại 15 trong số 44 khu vực đô thị lớn được khảo sát. Kết luận này dựa trên phân tích giá thuê căn hộ trung bình trong quý IV/2024 và thu nhập trung bình của các hộ gia đình thuê nhà.
Mặc dù vậy, thị trường đang có những tín hiệu tích cực. Thu nhập trung bình của người thuê nhà năm 2024 đạt 54.750 USD, tăng 5,3% so với mức 52.019 USD năm 2023 và vọt 35,2% so với 40.505 USD năm 2019. Tuy nhiên, mức thu nhập này vẫn thấp hơn 14% so với ngưỡng cần thiết để chi trả tiền thuê trung bình tại Mỹ.
Sheharyar Bokhari, Chuyên gia kinh tế cấp cao của Redfin, dự báo: “Khả năng chi trả sẽ được cải thiện trong năm nay nhờ tiền lương tăng và giá thuê ổn định, được hỗ trợ bởi làn sóng xây dựng căn hộ gần đây.”
Tuy nhiên, ông cảnh báo: “Khoảng cách chi phí giữa thuê và mua nhà có thể sẽ nới rộng hơn trong năm 2025 do giá nhà tăng và lãi suất thế chấp neo ở mức cao. Điều này có thể khiến người mua tiềm năng, đặc biệt là giới trẻ, buộc phải lựa chọn thuê nhà dài hạn như một giải pháp duy nhất khả thi về mặt tài chính”.
Với áp lực chi phí nhà ở dự kiến sẽ tiếp tục trong năm nay, xu hướng thuê nhà dài hạn có thể trở thành lựa chọn phổ biến của người Mỹ, đặc biệt là thế hệ trẻ.
Tham khảo Business Insider (BI), Newsweek
