Theo Hội thảo khoa học quốc gia với chủ đề: “Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản”, ông Nguyễn Hoàng Dương – Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các Ngân hàng và tổ chức tài chính, Bộ Tài chính cho biết, Chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp với mục tiêu đồng bộ, bao gồm các giải pháp về phát triển kinh tế vĩ mô, hỗ trợ sản xuất kinh doanh, chính sách tiền tệ và tài khóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tiếp cận tín dụng và thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Trong đó, nổi bật là 3 gói hỗ trợ: gói 120.000 tỷ đồng, gói hỗ trợ 2% lãi suất quy mô 40.000 tỷ đồng và gói 30.000 tỷ đồng sắp được triển khai. Tuy nhiên, theo đánh giá ban đầu, hiệu quả của các gói này sẽ vẫn còn hạn chế.

Đơn cử như gói 40.000 tỷ đồng đến hết thời hạn (cuối năm 2023), chính sách này mới giải ngân được khoảng 1.218 tỷ đồng cho gần 2.300 khách hàng, tương đương 3% tổng nguồn lực bố trí. Vậy là gần như không giải ngân được nhiều.

Bên cạnh đó, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội mới giải ngân được 1.344 tỷ đồng, trong đó 1.295 tỷ đồng cho các chủ đầu tư vay, 49 tỷ đồng cho người mua nhà vay. Đến nay mới có 34/63 tỉnh thành có văn bản, công bố 78 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi trên cổng thông tin điện tử. Mặc dù được kỳ vọng sẽ là một cú hích lớn đối với thị trường bất động sản nói chung và đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhưng có thể thấy kết quả giải ngân của gói tín dụng này vẫn còn khá khiêm tốn.

Gói 30.000 tỷ đồng sắp triển khai với lãi suất 5% nhưng giá nhà vẫn là một rào cản khi vẫn đang ở mức quá cao. Dù lãi suất có là 3%, 5% hay thấp hơn nưa nhưng giá nhà 50 – 70 triệu đồng/m2 thì vẫn không phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Ông Nguyễn Hoàng Dương cũng thừa nhận: “Thời gian gần đây, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng này đang gặp nhiều khó khăn”.

Theo báo cáo của Công ty chứng khoán VCBS, chỉ tính riêng trong nửa đầu năm nay, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng hơn 10%, trong khi tín dụng vay mua nhà tiêu dùng chỉ tăng hơn 1%. Lý giải sự tăng chậm của tín dụng cho vay mua nhà tiêu dùng, đơn vị này nhận định, nhu cầu mua nhà chưa phục hồi do sự hạn chế về nguồn cung nhà ở. Trong khi đó, giá nhà ở tăng mạnh thời gian qua cũng gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư và người vay mua nhà để ở.

Theo phân tích của nhóm nghiên cứu Công ty Chứng khoán VPBankS cho rằng, tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập của người dân Việt Nam đã tăng và đang gấp khoảng 4 – 5 lần so với tỷ lệ khuyến nghị. Thế nên, dù lãi suất cho vay mua nhà giảm đáng kể trong một năm qua, nhưng giá nhà vẫn neo ở mức cao, khiến nhiều người khó hiện thực “giấc mơ an cư” của mình.

Cũng theo phân tích của đơn vị này, định giá bất động sản quá cao trong khi thanh khoản thấp không chỉ khiến người mua không thể lướt sóng, phải chôn vốn lâu dài, mà còn khiến người mua tích lũy khó kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao. Giá nhà cao cũng khiến lợi nhuận từ cho thuê bất động sản giảm (chỉ chiếm khoảng 3% tổng giá trị đầu tư, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng). Đây cũng là lý do dòng tiền chảy vào tiết kiệm, thay vì đổ vào bất động sản.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng cũng thừa nhận, gói ưu đãi cho vay mua nhà hiện không hiệu quả. Lượng giải ngân tính đến hiện tại là quá ít. Vị chuyên gia này thẳng thắn cho rằng: Chuyện đi vay là một trong những vấn đề quan trọng của thị trường bất động sản. Nhưng nếu không có lãi suất, thời gian phù hợp cho người đi vay thì những chính sách ưu đãi đều có tiếng nhưng không có miếng.

Ông Hiếu cho rằng, chính sách về gói vay cần bám sát thực tiễn hơn. Minh họa cho quan điểm này, ông Hiếu lấy ví dụ, mức giá nhà ở thương mại phổ biến khoảng 5 tỷ đồng, nhà ở xã hội khoảng 2,5 tỷ đồng. Nếu vay tối đa 80% giá trị căn nhà với lãi suất 5%/năm trong 20 năm, mỗi tháng người vay phải trả khoảng 13 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Mức chi trả này phù hợp với những gia đình có thu nhập khoảng 26 triệu đồng/tháng.

Còn với lãi suất cao hơn 5% hoặc thời hạn vay ngắn hơn 20 năm, ông Hiếu cho rằng, việc mua nhà sẽ trở nên rất khó khăn với đa số gia đình Việt. Theo đó, ông Hiếu đề xuất, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại các gói tín dụng hỗ trợ mua nhà như trước đây, chẳng hạn như gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm và thời hạn vay 20 năm, để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân.